Odepisování technického zhodnocení nájemcem a jeho podmínky

Máte pronajatou nějakou nemovitost, kterou využíváte ke své podnikatelské činnosti, a potřebujete na této nemovitosti udělat nějaké úpravy? Zákon v této oblasti hovoří poměrně jasně, ale jeho výklad již tak jednoduchý není. Jaké podmínky musíte splnit, abyste si tyto úpravy mohli zapsat do nákladů?

Nejen pro tyto situace funguje tzv. technické zhodnocení. Abychom lépe chápali, o co přesně kráčí, nejprve si ukážeme, co to vlastně technické zhodnocení je. Tento pojem upravuje a dokonale vysvětluje § 33 odst. 1 až 3 zákona o daních z příjmů. V něm se uvádí, že technické zhodnocení se vztahuje na hmotný majetek a nalezneme zde několik podmínek, které musí být splněny pro jeho odepisování.

Pro účely tohoto zákona se technickým zhodnocením míní výdaje na dokončené nástavby, přístavby a stavební úpravy, rekonstrukce a modernizace majetku za předpokladu, že za zdaňovací období překročil souhrn těchto nákladů určitou sumu. Pro zdaňovací období 1995 to bylo 10 tisíc Kč, o rok později 20 tisíc Kč a počínaje zdaňovacím obdobím 1998 to je částka 40 tisíc Kč. Pod hlavičku technického zhodnocení se dají započítat také výdaje, které výše zmíněné částky sice překročily, ale které se poplatník sám rozhodl jako výdaj neboli náklad neuplatit.

Zhodnocení, oprava nebo údržba?

Jednoduše by se dalo říct, že technické zhodnocení, jak napovídá název, zvyšuje hodnotu majetku. V tom je zásadní rozdíl oproti opravě, byť hranice mezi těmito pojmy je velmi tenká a nezřídka se těžko hledá. Rekonstrukce může být buď opravou nebo zásahem do majetku, který má za následek změnu účelu majetku. Pod slovem modernizace rozumíme rozšíření vybavenosti majetku. Běžné úpravy (opravy) si totiž na rozdíl od technického zhodnocení lze uplatňovat jako daňový náklad.

V praxi se u technického zhodnocení může jednat například o zateplení budovy, zbourání nebo vybudování nových zdí, dodatečnou instalaci klimatizace a podobně.

Pokud se technické zhodnocení za zdaňovací období vejde do limitu 40 tisíc, pak jej lze účtovat přímo do nákladů. Vzniklý náklad je u technického zhodnocení, na rozdíl od například opravy, uplatňován postupně prostřednictvím daňových a účetních odpisů.

Kdo může odepisovat technické zdanění

Odepisování technického zdanění má svá pravidla. V § 28 prvním odstavci zákona o daních z příjmů je jasně vymezeno, kdo může odepisovat technické zhodnocení. Může to být poplatník s vlastnickým právem k hmotnému majetku, složka státu s pravomocí k hospodaření majetku státu, podílový nebo svěřenecký fond, jehož součástí majetek je a organizace oprávněná hospodařit s tímto majetkem.

Klíčové pasáže najdeme ve třetím odstavci stejného paragrafu a týkají se podmínek, které musí odepisovatel splnit. Za prvé se zde uvádí, že technické zhodnocení pronajatého majetku hradí nájemce nebo uživatel. Je k tomu zapotřebí platná písemná smlouva, která tento nárok právně dokládá. Jedině za souhlasu vlastníka nemovitosti, čili pronajímatele, může nájemce odepisovat technické zhodnocení. Bez jeho souhlasu není možné uplatnit si náklady jako daňové.

Poslední podmínka se týká vstupní ceny u odpisovatele hmotného majetku (v našem případě pronajímatele), která o výdaje na technické zhodnocení nesmí být zvýšena. Pokud jsou tyto podmínky splněny, pak nájemce může zařadit technické zhodnocení do stejné skupiny, v níž se nachází pronajatá nemovitost samá a zvolí si mezi dvěma variantami způsob odepisování (buď zrychlený, nebo rovnoměrný způsob). Tento způsob nemusí být totožný se způsobem, jakým odepisuje celou nemovitost vlastník.