Daň z nemovitostí

Dan z nemovitostí upravuje zákon č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitostí. Jaké jsou hlavní změny v tomto zákoně upravující zaběhnutou praxi? Kdo je poplatníkem daně z nemovitostí? Co je předmětem daně? Jaký je základ a sazba daně? Co je od daně z nemovitostí osvobozeno? To bude předmětem tohoto článku.

Změny v zákoně o dani z nemovitostí

Zákonem o stabilizaci veřejných rozpočtů se obcím poskytla možnost stanovit výši místního koeficientu, kterým se vynásobí celková daňová povinnost poplatníka. Využití je plně v kompetenci obce, která jej stanoví obecně závaznou vyhláškou.

Novelou zákona dochází ke zrušení 15letého osvobození novostaveb od daně ze staveb. Změna zákona umožňuje poskytnout u již vzniklých osovobození novostaveb ještě jedno osvobozené zdaňovací období, které končí ke 31.12.2009. Rovněž nebude nadále osvobození od daně při zateplení stavby. Osvobození od daně při změně systému vytápění přechodem z pevných paliv na systém využívající obnovitelné zdroje energie zůstává.

Daň z nemovitostí tvoří

1. daň z pozemků a
2. daň ze staveb.

Daň z pozemků

Předmět daně

Předmětem daně z pozemků jsou pozemky na území České republiky vedené v katastru nemovitostí.

Předmětem daně z pozemků nejsou:

• v rozsahu půdorysu stavby pozemky zastavěné stavbami,
• lesní pozemky, na nichž se nacházejí lesy ochranné a lesy zvláštního určení,
• vodní plochy s výjimkou rybníků sloužících k intenzivnímu a průmyslovému chovu ryb,
• pozemky určené pro obranu státu.

Poplatníci daně

Poplatníkem daně z pozemku je vlastník pozemku.

U pozemku ve vlastnictví České republiky je poplatníkem daně:

• organizační složka státu,
• právnická osoba, která má právo trvalého užívání.

Poplatníkem daně z pozemků u pronajatých pozemků je nájemce, jde-li o pozemky:

• evidované v katastru nemovitostí zjednodušeným způsobem,
• spravované Pozemkovým fondem České republiky nebo Správou státních hmotných rezerv, nebo
• převedené na základě rozhodnutí o privatizaci na Ministerstvo financí.

Uživatel je poplatníkem daně v případě, že vlastník pozemku není znám, nebo u pozemků, jejichž hranice v terénu reálně vznikly po předání pozemků jako náhradních za původní pozemky sloučené.

Má-li povinnost platit daň z pozemku více poplatníků, platí daň společně a nerozdílně, není-li dále stanoveno jinak.

Je-li podle zvláštního právního předpisu spoluvlastnictví k pozemku odvozeno od vlastnictví k bytu nebo samostatnému nebytovému prostoru, který je evidován v katastru nemovitostí, je poplatníkem daně z pozemku vlastník bytu nebo samostatného nebytového prostoru ve výši svého podílu na celkové dani z pozemku odpovídajícího spoluvlastnickému podílu na pozemku evidovanému v katastru nemovitostí. Spoluvlastníci bytu nebo samostatného nebytového prostoru jsou povinni platit daň ze svého podílu na pozemku společně a nerozdílně.

Osvobození od daně z nemovitostí

Od daně z pozemků jsou osvobozeny (platí i na část pozemku):

• pozemky ve vlastnictví státu,
• další pozemky, které jsou užívány určitými organizacemi nebo sloužící ke specifickým účelům vymezeným v § 4 zákona o dani z nemovitostí.

Základ daně

• Základem daně u pozemků orné půdy, chmelnic, vinic, zahrad, ovocných sadů a trvalých travních porostů je cena půdy zjištěná násobením skutečné výměry pozemku v m² průměrnou cenou půdy stanovenou na 1 m² ve vyhlášce Ministerstva zemědělství ČR č. 613/1992 Sb.
• Základem daně u pozemků hospodářských lesů arybníků s intenzivním a průmyslovým chovem ryb je cena pozemku zjištěná podle platných cenových předpisů k 1. lednu zdaňovacího období nebo součin skutečné výměry pozemku v m² a částky 3,80 Kč.
• Základem daně u ostatních pozemků je skutečná výměra pozemku v m² zjištěná k 1. lednu zdaňovacího období.

Sazba daně

Sazba daně 0,75 % platí pro pozemky: orné půdy, chmelnic, vinic, zahrad a ovocných sadů.

Sazba daně 0,25 % platí pro pozemky: trvalých travních porostů, hospodářských lesů a rybníků s intenzivním a průmyslovým chovem ryb.

Sazba daně u ostatních pozemků činí za každý 1 m² u:

• zastavěných ploch a nádvoří 0,10 Kč,
• stavebních pozemků 1,00 Kč,
• ostatních ploch, pokud jsou předmětem daně 0,10 Kč.

Stavebním pozemkem se pro účely tohoto zákona rozumí nezastavěný pozemek určený k zastavění stavbou, která byla ohlášena nebo na kterou bylo vydáno stavební povolení nebo bude prováděna na základě certifikátu autorizovaného inspektora anebo na základě veřejnoprávní smlouv, a která se po dokončení stane předmětem daně ze staveb; rozhodná je výměra pozemku v m² odpovídající půdorysu nadzemní části stavby.

Základní sazba daně 1,00 Kč u stavebních pozemků se násobí koeficientem:

• 1,0 v obcích do 1 000 obyvatel
• 1,4 v obcích nad 1 000 obyvatel do 6 000 obyvatel
• 1,6 v obcích nad 6 000 obyvatel do 10 000 obyvatel
• 2,0 v obcích nad 10 000 obyvatel do 25 000 obyvatel
• 2,5 v obcích nad 25 000 obyvatel do 50 000 obyvatel
• 3,5 v obcích nad 50 000 obyvatel a ve Františkových Lázních, Luhačovicích, Mariánských Lázních a Poděbradech
• 4,5 v Praze;

Pro přiřazení koeficientu k jednotlivým obcím je rozhodný počet obyvatel obce podle posledního sčítání lidu.

Pro jednotlivé části obce může obec obecně závaznou vyhláškou koeficient, který je pro ni stanoven dle počtu obyvatel, zvýšit o jednu kategorii nebo snížit o jednu až tři kategorie podle členění koeficientů uvedeného výše. Koeficient 4,5 lze zvýšit na koeficient 5,0.

Daň ze staveb

Předmět daně

Předmětem daně ze staveb jsou na území České republiky:

• stavby, pro které byl vydán kolaudační souhlas, nebo stavby užívané před vydáním kolaudačního souhlasu,
• stavby způsobilé k užívání na základě oznámení stavebnímu úřadu nebo stavby podléhající oznámení stavebnímu úřadu a užívané,
• stavby, pro které bylo vydáno kolaudační rozhodnutí nebo kolaudačnímu rozhodnutí podléhající a užívané anebo podle dříve vydaných právních předpisů dokončené,
• byty včetně podílu na společných částech stavby, které jsou evidovány v katastru nemovitostí (dále jen „byty“),
• nebytové prostory včetně podílu na společných částech stavby, které jsou evidovány v katastru nemovitostí (dále jen „samostatné nebytové prostory“).

Předmětem daně ze staveb nejsou:

• stavby, v nichž jsou byty nebo samostatné nebytové prostory, které jsou předmětem daně podle odstavce o předmětu daně v § 7,
• stavby přehrad, stavby, jimiž se upravuje vodní tok, stavby vodovodních řadů a vodárenských objektů včetně úpraven vody, kanalizačních stok a kanalizačních objektů včetně čistíren ... stavby rozvodů energií a stavby sloužící veřejné dopravě.

Poplatníci daně

Poplatníkem daně je obvykle vlastník stavby, bytu nebo samostatného nebytového prostoru.

Osvobození od daně

Od daně ze staveb jsou osvobozeny:

1. stavby ve vlastnictví státu,
2. stavby ve vlastnictví té obce, na jejímž katastrálním území se nacházejí,
3. další stavby ve vlastnictví určitých organizací nebo používaných ke specifickým účelům podle § 9 zákona o dani z nemovitostí
4. stavby na dobu pěti let od roku následujícího po provedení změny spočívající ve změně systému vytápění přechodem z pevných paliv na systém využívající obnovitelné energie.

Podléhá-li osvobození podle výše uvedeného v § 9 pouze část stavby, zjistí se nárok na osvobození z poměru, v jakém je podlahová plocha nadzemní části stavby podléhající osvobození k celkové podlahové ploše nadzemních částí stavby.

Základ daně

Základem daně ze stavbyje výměra půdorysu nadzemní části stavby v m² (dále jen „zastavěná plocha“) podle stavu k 1. lednu zdaňovacího období. U stavby bez svislé nosné konstrukce se půdorysem rozumí plocha ohraničená průmětem obvodu stavby dotýkající se povrchu přilehlého pozemku ve vodorovné rovině. U stavby se svislou nosnou konstrukcí se půdorysem rozumí průmět obvodového pláště stavby na pozemek.

Základem daně z bytu nebo ze samostatného nebytového prostoru je výměra podlahové plochy bytu v m² nebo výměra podlahové plochy samostatného nebytového prostoru v m² podle stavu k 1. lednu zdaňovacího období, vynásobená koeficientem 1,20 (dále jen „upravená podlahová plocha“).

Sazba daně

Základní sazba daně činí:

• u obytných domů 1 Kč za 1 m² zastavěné plochy; u ostatních staveb tvořících příslušenství k obytným domům z výměry přesahující 16 m² zastavěné plochy 1 Kč za 1 m² zastavěné plochy,
• u staveb pro individuální rekreaci a rodinných domů využívaných pro individuální rekreaci 3 Kč za 1 m² zastavěné plochy a u staveb, které plní doplňkovou funkci k těmto stavbám, s výjimkou garáží, 1 Kč za 1 m² zastavěné plochy,
• u garáží vystavěných odděleně od obytných domů a u samostatných nebytových prostorů užívaných jako garáže 4 Kč za 1 m² zastavěné plochy nebo upravené podlahové plochy,
• u staveb užívaných pro podnikatelskou činnost a u samostatných nebytových prostorů užívaných pro podnikatelskou činnost:
1. sloužících pro zemědělskou prvovýrobu, pro lesní a vodní hospodářství 1 Kč za 1 m² zastavěné plochy nebo upravené podlahové plochy,
2. sloužících pro průmysl, stavebnictví, dopravu, energetiku a ostatní zemědělskou výrobu 5 Kč za 1 m² zastavěné plochy nebo upravené podlahové plochy,
3. sloužících pro ostatní podnikatelskou činnost 10 Kč za 1 m² zastavěné plochy nebo upravené podlahové plochy,
• u ostatních staveb 3 Kč za 1 m² zastavěné plochy,
• u bytů a u ostatních samostatných nebytových prostorů 1 Kč za 1 m² upravené podlahové plochy.

Základní sazby daně za 1 m² zastavěné plochy stavby zjištěné podle výše uvedeného v § 11 vyjma posledního bodu (byty a ostatní samostatné nebytové prostory) se zvyšují o 0,75 Kč za každé další nadzemní podlaží, jestliže zastavěná plocha nadzemního podlaží přesahuje dvě třetiny zastavěné plochy. U staveb pro podnikatelskou činnost se základní sazba daně za 1 m² zastavěné plochy podle v § 11 výše uvedeného zvyšuje o 0,75 Kč za každé další nadzemní podlaží.

Základní sazba daně podle výše uvedeného v § 11, se násobí koeficientem přiřazeným k jednotlivým obcím podle počtu obyvatel z posledního sčítání lidu:

• 1,0 v obcích do 1 000 obyvatel
• 1,4 v obcích nad 1 000 obyvatel do 6 000 obyvatel
• 1,6 v obcích nad 6 000 obyvatel do 10 000 obyvatel
• 2,0 v obcích nad 10 000 obyvatel do 25 000 obyvatel
• 2,5 v obcích nad 25 000 obyvatel do 50 000 obyvatel
• 3,5 v obcích nad 50 000 obyvatel a ve Františkových Lázních, Luhačovicích, Mariánských Lázních a Poděbradech
• 4,5 v Praze;

Pro jednotlivé části obce může obec obecně závaznou vyhláškou koeficient, který je pro ni stanoven, zvýšit o jednu kategorii nebo snížit o jednu až tři kategorie v členění koeficientů; koeficient 4,5 lze zvýšit na koeficient 5,0. Další pokyny pro úpravy jsou uvedeny v § 11 zákona o dani z nemovitostí.

Společná ustanovení pro daň z nemovitostí

Zdaňovací období pro daň z nemovitostí

Zdaňovacím obdobím je kalendářní rok. Ke změnám skutečností rozhodných pro daňovou povinnost, které nastanou v průběhu zdaňovacího období, se nepřihlíží.

Daňové přiznání k dani z nemovitostí

Daňové přiznání je poplatník povinen podat příslušnému správci daně do 31. ledna zdaňovacího období. Daňové přiznání se nepodává, pokud je poplatník podal v některém z předchozích zdaňovacích období nebo daň byla vyměřena v některém z předchozích zdaňovacích období z moci úřední a ve srovnání s tímto předchozím zdaňovacím obdobím nedošlo ke změně okolností rozhodných pro vyměření daně. V tomto případě se daň vyměří ve výši poslední známé daňové povinnosti a za den vyměření daně a současně za den doručení tohoto rozhodnutí poplatníkovi se považuje 31. leden zdaňovacího období. Dojde-li ve srovnání s předchozím zdaňovacím obdobím ke změně okolností rozhodných pro vyměření daně nebo ke změně v osobě poplatníka, je poplatník povinen daň do 31. ledna zdaňovacího období přiznat; v těchto případech lze daň přiznat buď podáním daňového přiznání nebo podáním dílčího daňového přiznání. V dílčím daňovém přiznání poplatník uvede jen nastalé změny a výpočet celkové daňové povinnosti. Daňové přiznání nebo dílčí daňové přiznání se podává na tiskopise vydaném Ministerstvem financí.

Dojde-li ve srovnání s předchozím zdaňovacím obdobím pouze:

1. ke změně sazeb daně,
2. ke změně průměrné ceny půdy,
3. ke stanovení nebo ke změně koeficientu,
4. k zániku osvobození od daně uplynutím zákonem stanovené lhůty,

poplatník není povinen podat daňové přiznání nebo dílčí daňové přiznání ani sdělit tyto změny. Daň se vyměří ve výši poslední známé daňové povinnosti upravené o změny definované výše v § 13a a výsledek vyměření se poplatníkovi sdělí platebním výměrem nebo hromadným předpisným seznamem.

Přestane-li být fyzická nebo právnická osoba poplatníkem daně z nemovitostí proto, že v průběhu zdaňovacího období se změnila vlastnická nebo jiná práva ke všem nemovitostem v územním obvodu téhož správce daně, které u něho podléhaly dani z nemovitostí, nebo tyto nemovitosti zanikly, je povinen oznámit tuto skutečnost správci daně nejpozději do 31. ledna následujícího zdaňovacího období.

Dojde-li ke změně ostatních údajů uvedených v daňovém přiznání, je poplatník povinen tyto změny oznámit správci daně do 30 dnů ode dne, kdy nastaly.

Vyměření daně z nemovitostí

Daň z nemovitosti se vyměřuje na zdaňovací období podle stavu k 1. lednu roku, na který je daň vyměřována. Základ daně z nemovitostí se zaokrouhluje na celé Kč nebo metry nahoru.

Placení daně z Základ daně se zaokrouhluje na celé metnemovitostí

Daň z nemovitostí je splatná:

• u poplatníků daně provozujících zemědělskou výrobu a chov ryb ve dvou stejných splátkách, a to nejpozději do 31. srpna a do 30.listopadu běžného zdaňovacího období,
• u ostatních poplatníků daně ve dvou stejných splátkách, a to nejpozději do 31. května a do 30. listopadu běžného zdaňovacího období.

Nepřesáhne-li roční daň z nemovitostí částku 5000 Kč, je splatná najednou, a to nejpozději do 31. května běžného zdaňovacího období. Ke stejnému datu lze daň z nemovitostí zaplatit najednou i při vyšší částce. Činí-li u jednoho poplatníka celková daňová povinnost z nemovitostí nacházejících se v obvodu územní působnosti jednoho správce daně méně než 30 Kč a není-li dále stanoveno jinak, daňové přiznání nebo dílčí daňové přiznání se podává, daň se vyměří, ale nepředepíše. Výsledek vyměření se poplatníkovi nebo společnému zástupci nesděluje, pokud o to poplatník nebo společný zástupce nepožádá.

Činí-li v obvodu územní působnosti jednoho správce daně daň z pozemků u poplatníka, který podává daňové přiznání za spoluvlastnický podíl na dani z pozemku nebo mu je vyměřena daň ve výši spoluvlastnického podílu na dani z pozemku z moci úřední, méně než 50 Kč, je daňová povinnost poplatníka u daně z pozemků 50 Kč.