Daň z nabytí nemovitosti

Plánujete koupit dům, byt nebo zahradu? Přemýšlíte, co všechno budete muset zařídit a co ještě bude třeba zaplatit? Jednou z důležitých položek je daň z nabytí nemovitosti. Na koho se vztahuje? Kdo ji platí a v jaké výši je placena?

Daň z nabytí nemovité věci je nástupcem dřívější daně z převodu nemovitosti. Zásadní změna kromě zvýšení procenta ze tří na čtyři je dnes v tom, že daň z nabytí nemovitosti, jak by člověk usuzoval podle názvu, platí opravdu kupující (nabyvatel). Vtipný byl stav v mezikroku, kdy daň z nabytí po změnách v textu zákona platil pořád prodávajcí.

Za poslední roky došlo u této daně k řadě změn. Dříve platilo, že se v případě prodeje nemovitosti nebo její směny mohli mezi sebou prodávající a kupující třeba i domluvit, který z nich daň zaplatí. V případě, že by se nedomluvili, připadla tato povinnost výhradně prodávajícímu. Od listopadu 2016 vešla v platnost novela zákona, která říká, že daň z nabytí nemovitosti platí vždy ten, kdo nemovitost kupuje. (§ 1 odst. 1) zákona o dani z nabytí nemovitých věcí: "Poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí je nabyvatel vlastnického práva k nemovité věci.")

Tato daň se netýká pouze bezúplatných převodů, mezi které řadíme dědictví nebo darování (pokud nejde o tzv. vzájemné darování). Převod nemovitosti je od daně osvobozen v následujících případech:

• první úplatný převod novostavby (domu či bytu), ke kterému dojde nejpozději do pěti let od chvíle, kdy lze stavbu používat
• první úplatný převod jednotky určené k bydlení vzniklé stavební úpravou (přístavba nebo nástavba) ve stejném časovém horizontu
• jedná-li se o převod majetku družstev do vlastnictví jejich členů

Daň je nutné platit nejen tehdy, když nemovitost kupujete. V případě, že se jedná o směnu dvou nemovitostí mezi dvěma majiteli, musí daň z nabytí nemovitosti platit oba, jelikož oba z hlediska zákona získali novou nemovitost.

Z čeho se daň z nabytí nemovitosti vypočítává?

Výše sazby daně při pořízení nemovitosti je vždy stejná a činí 4%.

Kde se to trochu začínná komplikovat, je, co je základem, kterým se ty 4 % násobí.

Nabývací hodnota

Zákon k tomu říká v § 10 a § 11, že základem je nabývací hodnota. A nabývací hodnotou mohou být tyto 4 "veličiny":

1. sjednaná cena,
2. srovnávací daňová hodnota,
3. zjištěná cena, nebo
4. zvláštní cena.

V § 12 a dále je potom dále rozepsáno, jakým postupem se k nabývací hodnotě dojde.

Aby se předešlo možnému krácení daně v důsledku sjednání výrazně nižší částky ve smlouvě, než za jakou byla nemovitost koupena, zjišťuje si finační úřad "směrnou hodnotu". To je údaj, který finanční úřad určuje na základě typu, polohy a dalších parametrů nemovitosti. Hodnota vychází i z cenových map pozemků.

Konečná daň se vypočítává buď ze sjednané částky, nebo ze "srovnávací daňové hodnoty", což je částka, která se rovná 75% směrné hodnoty (nebo 75 % zjištěné ceny), a to z té částky, která je vyšší.

V případě, že dojde k výměně dvou nemovitostí a sjednaná cena činí jen pouhý doplatek rozdílu mezi vyměňovanými nemovitostmi, pak je srovávací daňovou cenou sto procent směrné hodnoty (nebo zjištěné ceny).

Zjištěná cena

Pokud člověk nechce riskovat, že finanční úřad dojde k nějaké vyšší ceně, je možné porovnat kupní cenu s cenou zjištěnou znaleckým posudkem - cena zjištěná. Znalecký posudek si zajišťuje kupující sám. 

Drobounkou výhodou tohoto postupu je, že cenu znaleckého posudku je možné odečíst od nabývací hodnoty a tak si snížit základ daně. Ve výsledku tedy člověka může (ale nemusí) znalecký posudek přijít o 4 % levněji. Za mnohem větší výhodu osobně považuju, že vyplnění daňového přiznání je v případě využití znaleckého posudku podstatně jednodušší, protože člověk nezabředává tolik do příloh.

Zvláštní cena

Zvláštní cena vstupuje do hry jen v případech výslovně definovaných v zákoně (§ 17 - §21), kdy je možné využít pro daňové řízení cenu stanovenou pro jiný účel  - např. soudní nebo správní řízení, při vydražení, exekuci apod.

Kdy se podává daňové přiznání?

Neexistuje žádné jednotné datum, které by platilo paušálně pro všechny. Přiznání je třeba odevzdat do konce třetího kalendářního měsíce po měsíci, ve kterém došlo k přepisu vlastnického práva na katastru. Pokud k tomu ještě nedošlo, bude se vycházet z data, kdy smlouva o převodu nemovitosti nabyla na účinnosti.

V případě, že vlastníkem nemovitosti je například manželský pár a ne jedna osoba, není třeba podávat dvě daňová přiznání. Příslušný majetek spadá do společného jmění a formulář se vystavuje jen jednou – a to jedním z manželů jakožto společným zmocněncem.

Daňové přiznání se zasílá na finanční úřad, v jehož územním obvodu se určená nemovitost nachází. Lze jej podat několika způsoby. Buď osobně na finančním úřadu, dále jej lze písemně poslat poštou a zaslat jej lze i elektronicky. Při této formě je zapotřebí elektronický podpis nebo datová schránka.

Portál daňové správy k dnešnímu dni nepodporuje odeslání formuláře, takže nejpraktičtější je po vyplnění přiznání k dani z nabytí jeho export do .pdf a následné odeslání datovou schránkou.

Daň z nabytí je splatná ve stejné lhůtě, jaká je pro podání daňového přiznání (§ 46), její poslední den, tedy také do konce třetího měsíce následujícího po měsíci, ve kterém byl vklad na katastru zapsán.