Airbnb a ti druzí. Rozdíly mezi nájmem a ubytovacími službami a dopady do zdanění a odvodů

Mít střechu nad hlavou, to je jedna ze základních lidských potřeb. V poslední době můžeme sledovat prudký nárůst mnoha ubytovacích zařízení a platforem, které výrazně ovlivňují trh s nemovitostmi a ubytováním. Je ale mnoho rozdílů mezi nájmem a poskytováním ubytovací služby.

Chystáte se na dovolenou a hledáte dostupné ubytování? Rádi cestujete po evropských městech a prožíváte autentické chvíle v centru dění s místními? Nebo jste student, který hledá levné ubytování na pár měsíců? I na to láká služba známá jako Airbnb. V poslední době je Airbnb stále rozšířenější a využívanější službou - či chcete-li platformou. Na straně poskytovatele je ale z hlediska právního a daňového spojena s několika dříve ne zcela zjevnými komplikacemi.

Host do domu, Bůh do domu

Původní myšlenka, s jakou společnost Airbnb přišla, vychází z konceptu tzv. sdílené ekonomiky. V praxi to znamená, že pokud mám volný byt či jinou obyvatelnou nemovitost, mohu ji poskytnout ke krátkodobému ubytování. To je zřejmé již z celého názvu služby (anglicky Air, Bed and Breakfast). Vše probíhá přes webové stránky společnosti, na kterých najdete tisíce uživatelů nabízejících své byty, domy a pokoje ostatním. A to ve stovkách nejrůznějších destinací, zpravidla turisticky často navštěvovaných.

Každá uvedená nemovitost je přímo spojena s hostitelem, který ji nabízí přes svůj oficiální profil. Ten může získávat doporučení od svých hostů, což vede k většímu zájmu o jeho nemovitost. Důvodem rostoucí poptávky je na straně klientů časová flexibilita, nízká cena, široký výběr a osobní přístup hostitelů. Ty zase láká především vidina většího zisku než v případě dlouhodobých nájemníků, možnost vedlejšího přivýdělku a také jednoduchost celého procesu.

Host do domu, hůl do ruky?

Tato služba má také nějaká úskalí. Stát dlouhodobě bojuje s daňovými "úniky" ve sdílené ekonomice, kam spadá i služba Airbnb. Řada pronajímatelů se zkraje moc neobtěžovala tím, že by ze svých příjmů platila daně a stát přicházel nebo ještě přichází o prostředky.

Obrovský zájem o krátkodobé ubytování také může vést v některých oblastech ke zdražování cen nemovitostí v okolí. Co začalo jako dobrý obchodní, ale přeci jen skromný nápad, pomalu roste do obřích rozměrů, což dobře vědí také investiční firmy. Dalším následkem může být odliv místních obyvatel z centra a jejich přesun na periferii města.

Rapidně navíc ubývá nemovitostí, které by mohli tito obyvatelé využívat. Původní myšlenkou bylo nabízení vlastní domácnosti či její části, z čehož se ale rychle stává skupování a nabízení bytů, které byly zakoupeny za komerčním účelem. S tím, jak často je nemovitost využívána, roste samozřejmě míra hluku v jejím bezprostředním okolí či větší náklady na údržbu.

Vzhledem k jednoduššímu výdělku také hrozí, že dlouhodobým nájemníkům budou ukončeny platné smlouvy. Tato situace se vyvíjí velmi rychlým tempem a snaha regulovat ji je stále větší.

Rozdíl mezi nájmem a ubytovací službou

O nájem se jedná v případě, že s nájemcem sjednáme smlouvu na delší časový úsek (zpravidla měsíce až roky). Tento smluvní vztah je sjednáván na základě ochrany nájemního bydlení, který je vymezen v občanském zákoníku. Pronajímatel či vlastník nemovitosti kromě ubytování nenabízí a nezajišťuje žádné další služby. Opravy drobnějšího charakteru naopak zajišťuje sám nájemce.

Pokud pronajímám nemovitost na dobu delší než 48 hodin, jsem osvobozen od DPH (§ 56 ZDPH). Platím 15% daň z příjmů a především nemusím platit sociální a zdravotní pojištění. Kromě toho k tomu nepotřebuji živnostenské oprávnění. Můžeme říct, že se jedná o velmi výhodný model.

U ubytovacích služeb je to ale jinak. K provozování ubytovací služby už je živnostenské oprávnění zapotřebí. V tomto případě už jsem (po dosažení stanoveného obratu) povinen platit DPH ve výši 15 % a především mi vzniká povinnost platit pojistné na sociální a zdravotní pojištění. Pokud zákazník neplatí výhradně bezhotovostním převodem z účtu na účet, pak je povinností poskytovatele služeb evidovat tržby podle zákona o EET. Z hlediska daňové povinnosti se jedná o příjem z podnikání.

Obecně se tento rozdíl dá v praxi shrnout tak, že pokud pravidelně poskytuji jakékoli doplňkové služby (ať už je to úklid, nějaká forma stravování, opravy atd.) k pouhému pronájmu, měním jej na ubytovací služby a tím pádem podnikám. Vzhledem k posledním závěrům finanční správy jsou tedy nové platformy krátkodobého ubytování na stejné úrovni jako například hotely či penziony.

Další povinností může být třeba přihlásit se k platbám za odvod srážkových vod, odvádět rekreační poplatek, případně poplatek z ubytovací kapacity.